DICAS & MANUTENÇÃO

LEGALIZAÇÃO: QUANTO CUSTA?

Essa é a grande questão quando se pensa em iniciar uma legalização. Na verdade não há uma regra, até porque imóvel é um bem singular, com características próprias, como área total construída, localização, topografia, proximidade de rios, valas ou córregos, número de pavimentos, existência de recuo e outros fatores que irão influenciar diretamente no preço final do serviço.

   Arquitetos e Engenheiros praticam os mais diversos preços para a execução do projeto e posterior acompanhamento do processo. Alguns profissionais adotam valor real x área a construir, compondo um valor fixo, proporcional a área construída. Porém nem sempre a área a legalizar será o fator determinante na legalização.

     Para melhor entendimento, vamos adotar uma residência padrão, estimada em 100,00m², edificada em terreno plano. Aqui ficam dicas sobre os custos de legalização.

    O profissional que irá executar o projeto deverá ter acesso a uma Certidão de Ônus Reais do imóvel atualizada. Esse documento pode ser solicitado por qualquer pessoa, no Registro de Imóveis que abrange a localização do bem, tendo custo aproximado de R$ 60,00. Esse valor é variável, de acordo com as tabelas de custas do Cartório.

   Alguns profissionais oferecem os serviços de projeto e aprovação, ou seja, acompanham o processo até sua conclusão. Outros oferecem, a preços reduzidos, apenas o projeto com a devida assinatura para que o proprietário efetue a aprovação. Essa segunda opção não é muito aconselhável porque o técnico de Prefeitura, em possíveis exigências, irá sempre solicitar a presença do profissional para esclarecimentos técnicos ou possíveis ressalvas para celeridade processual.

   Não vamos aqui estipular uma tabela de honorários. Como já vimos, o profissional irá ofertar o seu preço de acordo com o caso concreto e o cliente irá analisar de acordo com suas possibilidades e benefícios. A maioria dos profissionais adota o sistema de área a construir, cobrando valores que podem variar de R$ 45,00 a R$ 120,00 por metro quadrado de área total construída.

   Ressaltando que, no caso de obras a serem iniciadas o profissional poderá estabelecer um valor de honorários para visitas técnicas ou acompanhamento da obra até sua conclusão.

   Com o valor do profissional estimado, nos preparamos para as despesas iniciais da legalização. Com o projeto e demais documentos do imóvel e proprietário, devemos gerar on line o requerimento inicial e DARM para pagamento e protocolo do processo. Esse valor é apenas uma taxa de licenciamento e não importa em autorização para início da obra ou comprovante de legalização. O valor de R$ 8,48 é determinado pela Prefeitura. Esse valor será deduzido da taxa final por ocasião da concessão da licença. A taxa final de licença será proporcional a área e ao número de meses que se pretende realizar a obra. Assim, teremos, para um prazo estimado de seis meses: 100,00m² x 6 x 0,07425 = R$ 44,55

   No caso de legalização de obras concluídas, será cobrada multa de 100% sobre o valor calculado e a Prefeitura irá estimar o prazo em que a obra foi realizada para efeito de cobrança da taxa.

   Na licença de obras constarão as restrições para o Habite-se, entre elas a Certidão de Visto Fiscal de ISS.

   O valor do ISS será atribuído de acordo com o valor do CUB – Custo Unitário Básico multiplicado pela área total do imóvel e desse valor tiramos a alíquota legal de 3%.

Assim: (100,00m² x 700,00x 3) / 100 = R$ 2.100,00

   O valor da área (100,00m²) multiplicado pelo CUB (em torno de R$ 700,00 por metro quadrado para residências de padrão normal) vezes a alíquota de 3%.

   Caso não seja possível identificar o prestador de serviço que realizou a obra o proprietário poderá ficar ISENTO de pagar o ISS, caso esteja legalizando até três imóveis e com até 100,00m² para cada unidade. Nesse caso, o proprietário deverá apresentar um modelo próprio declarando o desconhecimento do prestador do serviço para obter a isenção. Caso venha a legalizar outros imóveis vinculados ao seu CPF, ainda que obedecidos os parâmetros de 100,00m² por unidade, não terá isenção.

   Assim, no nosso exemplo, o proprietário não irá pagar nada de ISS mas deverá abrir o processo normalmente, juntando a declaração de desconhecimento do prestador do serviço para obter a Certidão de Visto Fiscal. Caso tenha que pagar, poderá parcelar o valor apurado e no ato do parcelamento retirar a Certidão para juntar ao DLF.

    Embora a Prefeitura permita que o responsável pela obra e projeto apresente declaração atestando que as instalações prediais estão de acordo com as concessionárias (Água, esgoto, luz, gás…) isso não implica em isenção de apresentar os projetos devidos, principalmente quando tratar-se de lote de terreno, sem matrícula na CEDAE.

   O custo de um projeto de instalações vai variar assim como o de arquitetura, tendo como parâmetro de cobrança principalmente o número de vasos sanitários.

   Após obter o Habite-se, o proprietário deverá agendar horário na Receita Federal para apurar o valor de INSS. Esse valor irá variar de acordo com o padrão do imóvel, a área e o número de banheiros, isso mesmo, quanto mais banheiros você tiver na sua casa, mais vai pagar de CND. Para 100,00m² e um banheiro teremos algo em torno de R$ 3.000,00 de valor de INSS.

   Se comprovada a existência do imóvel há mais de cinco anos (guia original de IPTU anterior a cinco anos, Certidão de Histórico Fiscal emitida pela Secretaria de Fazenda, Certidão de ligação de energia elétrica, entre outros documentos) o proprietário poderá ficar isento de pagar o INSS. 

   Com a Certidão Negativa de Débito – CND – e Habite-se, deverá o proprietário comparecer ao Registro de Imóveis competente para AVERBAR A CONSTRUÇÃO. Pagará ao RI taxa no importe de R$ 100,00 e, após 20 a 30 dias, terá certidão de ônus reais com a construção legalizada.